Leistungsangebot

Als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung ermittle ich unabhängig, nachvollziehbar und nach gesetzlich anerkannten Verfahren den Markt- und/oder Beleihungswert von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Die Gutachten werden unter Anwendung der gesetzlichen Vorgaben, v. a. dem Baugesetzbuch und dem Pfandbriefgesetz, angefertigt. Sie haben Bestand vor Gericht und werden von Finanzämtern anerkannt.

Bei der Erstattung eines Gutachtens ist es wichtig, eine qualitativ hochwertige Leistung zu erbringen. Qualität zeichnet sich durch viele Eigenschaften aus. Sie fängt bei der Vorbereitung eines Gutachtens in Form von gründlicher Recherche z. B. bei der Klärung der rechtlichen Situation und der bauplanungsrechtlichen Gegebenheiten an. Die Wertermittlung selbst muss transparent und die Ansätze nachvollziehbar hergeleitet sein, damit auch dritte Parteien das Gutachten verstehen können. Das Bewertungsobjekt wird außerdem stets vor dem Hintergrund der Entwicklung auf dem regionalen Immobilienmarkt beurteilt. Erläuterungsgespräche im Nachgang sind selbstverständlich ein Teil meiner Arbeit.

Private Auftraggeber

Verkehrswertermittlung nach § 194 BauGB

Als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung ermittle ich unabhängig, nachvollziehbar und nach gesetzlich anerkannten Verfahren den Verkehrswert Ihrer Immobilie.

Die Gutachten werden unter Anwendung der gesetzlichen Vorgaben, u. a. dem Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), angefertigt. Sie haben Bestand vor Gericht und werden von Finanzämtern anerkannt.

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre." § 194 BauGB

Wann benötigen Sie ein Gutachten?

Private Anlässe

  • zur Unterstützung bei Kauf- oder Verkaufsverhandlungen
  • als Hilfestellung bei Investitionsentscheidungen
  • zur Erstellung einer Vermögensübersicht
  • bei vorgezogener Erbfolge zur Nachlassbewertung
  • Mietwertgutachten
Beispiel: Wenn Sie Ihre Immobilie noch zu Lebzeiten an Ihre Kinder übertragen wollen, Ihr Eigenheim aber bis zum Tode weiter nutzen möchten, können Sie sich ein Wohnungs- oder Nießbrauchrecht in Abt. II des Grundbuchs eintragen lassen oder sich Rentenrechte sichern lassen. Das gibt Ihnen Sicherheit, hat aber Einfluss auf den Wert Ihrer Immobilie. Gerne berate ich Sie zu diesem Thema.

Gerichtliche Anlässe

  • zur Ermittlung des Zugewinns bei Scheidungen
  • wenn Ihre Immobilie "notleidend" ist (bei Zwangsversteigerungen)
  • bei Erbauseinandersetzungen
Beispiel: Wenn Sie beerbt worden sind, stellt die geerbte Immobilie mitunter eine Belastung dar. Dies ist dann der Fall, wenn das Finanzamt eine hohe Erbschaftssteuer fordert oder ein Miterbe ausgezahlt werden muss. Gerne bin ich Ihnen hier behilflich.

Steuerliche Angelegenheiten

  • Aufnahme einer Immobilie in das Betriebsvermögen
  • Steuerliche Bewertungsfragen (Basis für Schenkungs- oder Erbschaftssteuer)
  • Überprüfung eines vom Finanzamt ermittelten Werts
In manchen Fällen bestimmt das Finanzamt den Grundbesitzwert einer Immobilie und legt diesen einer Steuererhebung zugrunde. Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert dabei nach einer sehr vereinfachten Berechnungsformel und in den meisten Fällen ohne vorherige Besichtigung. Ein vollwertiges Gutachten, das durch einen qualifizierten Sachverständigen erstellt wurde, führt in der Regel zu einem zutreffenderem Wert. Die Immobilie wird besichtigt, der Zustand des Objektes wird begutachtet, der Bewertung werden umfangreiche Unterlagen zugrunde gelegt und es werden aktuelle Marktdaten für die Bewertung herangezogen. Die Beauftragung eines Gutachtens zur Gegenüberstellung beim Finanzamt kann Ihnen hohe Kosten ersparen.

Muss es immer ein Vollgutachten sein?

Nein, selbstverständlich nicht. Ein Gutachten z. B. für Zwangsversteigerungen beim Amtsgericht oder für steuerliche Zwecke zur Vorlage beim Finanzamt ist wesentlich umfangreicher als eine Standortanalyse. Vor allem bei Kauf- und Investitionsentscheidungen ist oftmals eine Standortanalyse ausreichend. Diese ist nicht zur Vorlage bei Ämtern und Gerichten geeignet, stellt aber eine wesentliche Entscheidungshilfe bei Kauf- und Investitionsvorhaben dar.
Eine Standortanalyse weist keinen finanziellen Wert für das Objekt aus, dieser ist in den meisten Fällen ohnehin vorgegeben. Sie spricht aber eine Empfehlung aus, die sich auf besondere Schwerpunkte wie z. B. vorhandene Baulasten und Umwelteinflüsse, Rechte in Abt. II des Grundbuchs, Strukturdaten am Standort, Demographie Profile oder eine Mietpreisanalyse stützt.
Welche Schwerpunkte dabei besonders betrachtet werden sollen, legen Sie selbst fest. Gerne stehe ich Ihnen in einem Beratungsgespräch zur Verfügung.

Geschäftskunden

Beleihungswertermittlung nach § 16 PfandBG

"Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden." § 16 Abs 2 Satz 1 und 2 PfandBG.

Für Rechtsanwaltskanzleien und Steuerberatungsgesellschaften

Bei Ehescheidungen, Vermögensauseinandersetzungen, in Erbfällen oder bei der Bestimmung von Versicherungswerten, etc. ist ein Gutachten oft eine wichtige Grundlage für weitere Entscheidungen. Gerne stehe ich Ihren Kunden in enger Zusammenarbeit mit Ihnen für die individuelle Bedarfssituation zur Seite.

Für Bevollmächtigte bei Pflegschaften und Betreuung

Eine Betreuertätigkeit bedeutet ein hohes Maß an Verantwortungsbewusstsein und Sorgfaltspflicht. Vor allem in Immobilienangelegenheiten ist oftmals die Zustimmung eines Vormundschaftsgerichts erforderlich. Als Betreuer müssen Sie für den Betreuten teilweise wirtschaftlich umfangreiche Entscheidungen fällen, die Sie neben dem Vormundschaftsgericht auch vor Verwandten und Angehörigen zu vertreten haben. Um eine vorbildliche Ausführung Ihrer Aufgabe zu gewährleisten, ist der richtige Umgang mit den vorhandenen Werten essentiell. Und damit wird es unverzichtbar, den Rat eines Sachverständigen einzuholen. Ein Verkehrswertgutachten stellt den Wert der Immobilie nachvollziehbar dar und bildet eine Basis, auf der Sie Entscheidungen begründet treffen können.

Honorar

Honorarkalkulation

Die Honorartafel des Bundesverbands öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. (b.v.s) ist eine Orientierungshilfe bei der Preisfindung. Um Zwischenwerten in der Honorartabelle besser gerecht zu werden, setze ich mein Honorar aus einem fixen und einem variablen Anteil zusammen.

Ausschlaggebend für die Höhe des variablen Honoraranteils ist der ermittelte Verkehrswert. Im Falle von anzusetzenden Wertminderungen (z. B. Abschläge für Instandhaltungsrückstau, ökologische Lasten, Abbruchkosten, merkantilen Minderwert, etc.) stellt der ungekürzte Verkehrswert die Grundlage für die Berechnung des Honorars dar.

Honorarkalkulation:

1.250,00 Euro + 0,02 % des ausgewiesenen Verkehrswerts + 19 % MwSt.

Für einen erhöhten Schwierigkeitsgrad werden Aufschläge in Rechnung gestellt, denen die Honorartafel des b.v.s zugrunde liegt:

  • Erstellen eines Aufmaßes: + 20 %
  • zusätzliche Stichtage: + 30 % je zusätzlichem Stichtag
  • Wege-, Leitungsrechte: + 20 %
  • Wohnungsrecht: + 30 %
  • Nießbrauchtsrecht: + 30 %
  • Überbau: + 30 %
  • Erbbaurecht: + 40 %

Der Aufschlag erfolgt auf das Grundhonorar (fixer + variabler Anteil) ohne Nebenkosten und Mehrwertsteuer. Fallen mehrere Rechte zusammen, sind die einzelnen Faktoren zu addieren, wenn es keine Gemeinsamkeiten wie z. B. ein kombiniertes Geh-, Fahr- und Leitungsrecht auf der gleichen Teilfläche eines Grundstücks gibt. Bestehen Rechte mit gleichen Voraussetzungen wie z. B. Wohnungsrecht und Nießbrauch für eine Person, wird ein Recht voll und jedes weitere Recht mit dem halben Prozentsatz berücksichtigt. Baulasten werden dabei wie Rechte behandelt.

Rechte ohne Werteinfluss sind nicht zu berückschtigen.

Die Akualisierung eines früheren Gutachtens wird mit dem Faktor 0,9 berechnet.

Nebenkosten:

  • Fahrtkosten werden mit einer Pauschale von 0,5 Euro/gefahrenem KM in Rechnung gestellt
  • Auslagen für Vergleichspreise des Gutachterausschusses, amtliche Auskünfte, Einholen der Grundbuchauszüge, Porto, etc.
  • Kosten für die Untersuchung von Baumaterialien auf Asbesthaltigkeit (nach Absprache)

Besonderheiten:

  • Wird eine zweite Anfahrt zum Objekt notwendig, die nicht durch den Sachverständigen zu verschulden ist (z. B. bei Unzugänglichkeit des Objekts am vorgesehenen Besichtigungsdatum) wird zusätzlich zu den Fahrtkosten der Zeitaufwand abgerechnet. Das Honorar beträgt 100,00 EUR/Stunde zuzüglich 19 % gesetzl. MwSt.
  • Entfällt die Gutachtenerstattung aus Gründen, die nicht der Sachverständige verschuldet hat, werden die bis zum Bekanntwerden des Sachverhalts bereits angefallenen Kosten und Aufwendungen sowie der bereits investierte Zeitaufwand in Höhe von 100,00 EUR/Stunde zuzüglich 19 % gesetzl. MwSt. in Rechnung gestellt.

Alle Angaben verstehen sich zuzüglich 19 % gesetzl. Mehrwertsteuer.
Hier finden Sie die aktuelle Honorartabelle des b.v.s:


Bianca Born

Ich freue mich über Ihre Anfragen und stehe Ihnen gerne für ein Beratungsgespräch zur Verfügung


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